Con la STS 857/2024 del 14 de junio de 2024, el Tribunal Supremo aclaró un aspecto decisivo: cuándo empieza a contar el plazo para reclamar la devolución de los gastos.
Puedes reclamar que el banco te devuelva los gastos de notaría, registro y gestoría que te cargaron con una cláusula abusiva.
El plazo es de 5 años, pero no empieza cuando firmaste la hipoteca ni cuando salieron noticias en 2017: empieza cuando hay una sentencia firme que declara nula esa cláusula en tu caso. Así lo marcan el TJUE y el Tribunal Supremo.
En concreto, la Sala 1ª del TS establece que:
“Salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (la cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.”
Fuentes:
Consejo general de la Abogacía Española
Resumen oficial de la sentencia
1) ¿Qué es la “prescripción” de los gastos hipotecarios?
La prescripción es el tiempo máximo que tienes para pedir por escrito que te devuelvan lo pagado de más. Si pasa ese tiempo sin reclamar, el banco intentará librarse diciendo que “llegas tarde”, o que «se te ha pasado» el plazo.
2) ¿Cuál es el plazo para reclamar?
El TJUE ha establecido que puede aplicarse un plazo de 5 años para reclamar los gastos hipotecarios, siempre que no se perjudique al consumidor. En España, el Tribunal Supremo ha confirmado que esos 5 años empiezan a contar cuando la cláusula de gastos se declara nula y la sentencia es firme, no desde que firmaste la hipoteca.
Esto significa que todavía puedes reclamar, aunque hayan pasado muchos años desde que contrataste tu préstamo.
3) Que te declaren nula la cláusula no significa que te devuelvan dinero.
Este punto es clave y muchas personas lo desconocen.
Cuando un juez declara nula la cláusula de gastos de tu hipoteca, lo único que está diciendo es que esa cláusula era abusiva y, por tanto, no tiene validez.
Pero eso no implica automáticamente que el banco te devuelva el dinero que pagaste de más.
Para recuperar esas cantidades (notaría, registro, gestoría y, en algunos casos, tasación) hay que pedir expresamente la devolución.
En otras palabras: primero se gana la nulidad y después se reclama el dinero. Si no lo haces, el banco se quedará callado y no te devolverá nada por iniciativa propia.
Por eso es tan importante que, una vez conseguida la nulidad, presentes una reclamación de cantidad dentro del plazo de 5 años desde que la sentencia sea firme. Solo así podrás recuperar todo lo que te corresponde con sus intereses legales.
“Que te digan que tu cláusula es nula es la mitad del camino; la otra mitad es conseguir que el banco te pague lo que te quitó.”
4) ¿Qué cantidades se suelen recuperar?
Cada caso se estudia en detalle, pero con la nulidad de la cláusula abusiva se reclama la devolución de lo que pagaste indebidamente, con intereses legales. En la práctica, hablamos del 50% de los gastos de notaría y el 100% del registro, gestoría y tasación.
- Recupera el 50% de los gastos de Notaría 50%
- Recupera el 100% de los gastos de Registro 100%
- Recupera el 100% de los gastos de Gestoría 100%
- Recupera el 100% de los gastos de Tasación 100%
5) Ejemplos (para entender la prescripción)
- Ejemplo A:
12/03/2015 firmaste la hipoteca.
Sentencia que anula la cláusula: 10/02/2025.
Firme: 05/04/2025.
Tu plazo de 5 años va del 05/04/2025 al 05/04/2030. - Ejemplo B:
Ya tienes una sentencia firme de 20/11/2023.
Plazo: hasta 20/11/2028.
Si el banco dice que “prescribió en 2017 por las noticias”, está faltando a la verdad: eso lo ha rechazado el Supremo.
6) ¿Cómo interrumpo (paro) la prescripción?
Muy fácil: reclama por escrito antes de que se cumplan los 5 años. Una reclamación extrajudicial (por ejemplo, un burofax o un escrito con sello de entrada) interrumpe el plazo. De este modo, si más adelante necesitas demandar, podrás hacerlo.
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Preguntas Frecuentes
¿Y si mi hipoteca es antigua?
¿Me vale una noticia o un post de 2017 para empezar el plazo?
No. El Supremo ha dicho que eso no inicia el cómputo de los 5 años.
¿Qué gastos recupero seguro?
Cada caso es distinto, pero lo habitual es notaría, registro y gestoría, con intereses.
¿Y si el banco dice que ya “caducó”?
Enlaces de interés
- TS (19/06/2024): el plazo empieza con la sentencia firme de nulidad.
- TJUE (14/03/2025): admite plazo de 5 años para reclamar la devolución.
- Economist &Jurist (14/10/2025): Auto del TS (2/10/2025) que refuerza la protección al consumidor frente a BBVA.
- Consejo General de la Abogacía y análisis de audiencias: continuidad del criterio.
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ARTÍCULO SUPERVISADO POR:
Azucena Natalia Rodríguez Picallo.
Abogada - Col. 1663 ICA León.
